市街化調整区域にある土地・建物は売却できる？売却前に確認したいポイント | 大垣市の不動産のことならセンチュリー21真永不動産

市街化調整区域にある土地・建物は売却できる？売却前に確認したいポイント2026-09-25

こんにちは！真永不動産井奈波です。

「市街化調整区域にある土地は売却できるの？」
「実家を売りたいけれど、市街化調整区域だった」
「昔から建物が建っている土地だけど、第三者に売却できる？」

大垣市で不動産売却のご相談をいただく中でも、このような市街化調整区域の土地・建物に関するご相談があります。

市街化調整区域だからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
ただし、売却のしやすさや価格を考えるうえで重要になるのが、

「第三者が購入した場合に、建物を建築できる土地なのか」

という点です。


そもそも「市街化調整区域」とは？

市街化調整区域とは、都市計画法により、原則として市街化を抑制する区域として定められているエリアです。
市街化区域とは異なり、住宅などの新築や建替え、用途変更などに一定の制限があります。

この「建築に関する制限」が、市街化調整区域の不動産売却にも大きく関係します。

売却のポイントは

「第三者が建築できるか」

市街化調整区域の土地を売却する際、特に確認したいのが、第三者が購入した場合に建物を建築できるのかという点です。
第三者による建築が可能な土地であれば、住宅用地などとして売却を検討できる可能性があります。

一方で建築が難しい場合には、土地の利用方法や購入できる方が限定され、一般的な宅地と比較して売却価格が安価になったり、売却に時間がかかったりするケースもあります。

そのため、市街化調整区域の土地は、周辺の土地価格だけで判断するのではなく、まず建築に関する条件を確認することが重要です。

市街化調整区域では、第三者による建築が可能かどうかについて細かな要件があり、土地の見た目だけでは判断できません。

古くから宅地として使われている土地や、以前から建物が建っている土地などは、建築に関する要件を満たしている可能性があり、また、現在は建物がなく駐車場として利用されている土地でも、過去の土地利用の状況によっては確認してみる価値があります。



「市街化調整区域だから建物は建てられない」と最初から判断せず、その土地がこれまでどのように利用されてきたのかを調べることが大切です。
一方で、現在建物が建っている土地でも、第三者が購入後に同じように建替えできるとは限らないため、個別の確認が必要です。


田（田んぼ）・畑などの農地はさらに注意が必要！？

大垣市で田（田んぼ）や畑などの農地を売却する場合は、市街化調整区域の建築制限に加えて、農地法による許可や農業振興地域などの規制が関係する可能性があります。

そのため、

「使っていない田んぼを売りたい」
「相続した農地を処分したい」
「畑を住宅用地として売却したい」

と考えても、土地の条件によっては売却や希望する用途への転用が難しいケースがあります。
農地の場合は、建築の可否だけではなく、農地としてどのような規制があるのかを確認することが重要です。

大垣市の市街化調整区域の売却は、まず土地の調査から！！
市街化調整区域だからといって、最初から売却を諦める必要はありません。



センチュリー21真永不動産では、大垣市を中心に、市街化調整区域の土地・中古住宅などの不動産売却についてご相談を承っております。

特に、

・古くから宅地として使われている
・以前から建物が建っている
・現在は駐車場として利用している
・相続した土地なので詳しいことが分からない

このような土地をお持ちの場合は、一度詳しく調べてみることをおすすめします。

「第三者による建築が可能なのか」
「これまでどのように利用されてきた土地なのか」
「農地など、その他の規制が関係していないか」

などを確認したうえで、その土地に合った売却方法を考えることが大切です。

 

大垣市・西濃地域で市街化調整区域の土地・建物の売却をお考えの方は、センチュリー21真永不動産までお気軽にご相談ください。

※市街化調整区域における建築・開発・農地転用等の可否は、土地の所在地、利用履歴、許可状況その他の条件によって異なります。個別の土地については行政等への確認が必要となる場合があります。

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ページ作成日　2026-09-25